解读最高法指导案例：建设工程承包人行使优先受偿权的期限及起算点问题||福州工程债务律师推荐
指导性案例73号
根据破产法规定建设工程施工合同视为解除的，承包人行使优先受偿权的期限应自合同解除之日起计算——通州建总集团有限公司诉安徽天宇化工有限公司别除权纠纷案
案例要旨：符合《中华人民共和国破产法》第十八条规定的情形，建设工程施工合同视为解除的，承包人行使优先受偿权的期限应自合同解除之日起计算。
案号：（2014）皖民一终字第00054号
审理法院：安徽省高级人民法院
案例来源：《最高人民法院关于发布第15批指导性案例的通知》（法〔2016〕449号 ）
1.建筑工程施工合同未约定工程竣工日期，优先受偿权的行使期限应适用《合同法》第286条的规定，不应将合同解除日类推为工程竣工日——宁德市海军第六工程建筑处与福州怡和房地产公司建设工程施工合同纠纷上诉案
案例要旨：双方当事人在《建筑工程施工协议》中对竣工时间未约定，也未就合同的竣工时间举证的，一审判决将合同解除日认定为工程竣工日缺乏法律依据。依据《合同法》第286条的规定，当事人有权请求从拍卖涉案房产所得的价款中优先受偿工程款。
案号：（2008）民一终字第100号
审理法院：最高人民法院
来源：《民事审判指导与参考》 2009年第2辑（总第38辑）
2.建设工程合同协商终止的时间可认作行使建设工程价款优先受偿权时间起算点——华润公司诉基福公司建设工程合同纠纷案
案例要旨：建设工程在合同约定的竣工日期之后仍在继续施工，至诉讼时尚未全部施工完毕、没有实际竣工日期的情况下，可根据立法和司法解释精神，认定建设工程合同协商终止的时间为行使建设工程价款优先受偿权的起算点。
案号：（2011）苏民再提字第0013号
审理法院：江苏省高级人民法院
来源：《人民法院报》 2011年09月03日第6版
3.因发包人原因导致承包人停止施工的，承包人可以主张解除合同，承包人的优先受偿权自合同解除之日起计算——广大建设集团有限公司与义乌市金钱福工艺品有限公司建设工程施工合同纠纷案
案例要旨：最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。但在工程施工过程中，如因发包人原因导致承包人停止施工，未在合同约定的竣工日期完成施工的，承包人可以主张解除合同，承包人的优先受偿权自合同解除之日起计算。
案号：（2015）浙民提字第8号
审理法院：浙江省高级人民法院
来源：中国裁判文书网 2015-07-15
4.有证据证明双方已经终止履行工程施工合同的，合同终止履行之日即为承包人行使优先受偿权的起算点——武宁县新城建筑工程有限责任公司与江西雷邦科技有限公司建设工程施工合同纠纷案
案例要旨：发包人能够提供证据证明双方对逾期未完工工程进行了工程结算的，该结算单可以证明双方已经终止履行工程，合同终止履行之日即为承包人行使优先受偿权的起算点，承包人未在六个月内主张的，该优先受偿权丧失。
案号：（2015）民申字第1815号
审理法院：最高人民法院
来源：中国裁判文书网 2015-11-17
5.适用《全国民事审判工作会议纪要》第二十六条规定的前提是非因承包人原因或由于发包人原因，且建设工程未能在约定期间内竣工——重庆恒滨建设（集团）有限公司与南充华诺房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案
案例要旨：适用《全国民事审判工作会议纪要》第二十六条规定的前提是非因承包人原因或由于发包人原因，且建设工程未能在约定期间内竣工。从双方签订《协议》的内容看可认定是对原《建设工程施工合同》履行的终止，又因提前终止履行合同的原因在于发包人，承包人主张对建设工程价款优先受偿权的期间应当根据《全国民事审判工作会议纪要》第二十六条的规定，以双方终止原《建设工程施工合同》的时间为起算点计算六个月。
案号：（2014）川民终字第327号
审理法院：四川省高级人民法院
来源：中国裁判文书网 2014-11-24
6.承包人放弃建设工程价款优先受偿权的条件未成就，承包人在建设工程实际竣工或者约定竣工之日起六个月内均有权行使工程价款优先受偿权——S公司与J公司建设工程施工合同纠纷上诉案
案例要旨：在建工程的发包人未支付工程价款，承包人向其发函承诺若其确认支付工程款及保证金可放弃优先受偿权时，发包人收函后仍违约的，即使发包人将在建工程按市场价转让给善意第三人，承包人只要在六个月内起诉且无不宜折价拍卖情形的，对该在建工程仍享有优先受偿权。
来源：《民事审判指导与参考》2010年第2辑（总第42辑）
1.建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算
由于该法定优先权具有形成权的特征，得以因承包人的单方意思表示而产生特定的法律效果，故法律及司法解释为其行使设定了特定的时间要求。这是为了促使承包人积极行使权利，确保社会关系的稳定。首先，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，承包人可以行使建设工程价款优先受偿权。由于《合同法》第286条使用的是“可以”一词，故催告程序应被理解为仅具有倡导意义，不属于强制性规定。发包人未按照建设工程施工合同的约定支付工程价款的，承包人即便未进行催告，亦不影响其权利的行使。当然，从解决纠纷的角度出发，事先进行催告有利于双方及时协商，避免突然袭击。其次，建设工程价款优先受偿权的行使期限为六个月。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”2011年6月《全国民事审判工作会议纪要》第4条第（2）项进一步明确：“承包人请求行使优先受偿权的期限，自建设工程实际竣工之日起计算；如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。”建设工程价款优先受偿权的行使期限在性质上属于除斥期间，不适用时效中止、中断、延长的规定。行使期限届满后，优先权归于消灭，但其担保的主债权即建设工程价款并不因此消灭，后者作为请求权仅受诉讼时效的限制。
（摘自《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用（房地产卷）》，江必新[等]著，中国法制出版社2014年出版）
2.建设施工合同的承包人从合同终止或解除之日起享有优先受偿权，承包人此时无需催告
这里的承包人的催告，是指承包人要求发包人按照合同的约定支付工程款款项；在合同约定的工程款支付时间发包人未支付的，承包人仍享有工程价款的优先受偿权，承包人按照《建设工程施工合同解释》第18条的规定可以要求发包方付款的，其可以催告发包方在合理的期间付款。建设施工合同在约定的竣工日期后终止或解除的，依据《2011年民事审判会议纪要》“如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算”的规定，承包人从合同终止或解除之日就有优先受偿权，承包人此时无需催告。至于催告的方式，因合同法未做特殊要求，书面或口头催告均发生催告的效力。
（摘自《房地产纠纷裁判依据新释新解》，何晓航主编，人民法院出版社2014年出版）
1.《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第四条 建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
3.《最高人民法院办公厅关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办（2011）442号）
四、（二）关于建设工程价款优先受偿权问题
非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响。承包人请求行使优先受偿权的期限，自建设工程实际竣工之日起计算；如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。